Предварителен договор

Сделките за прехвърляне и учредяване на права върху недвижими имоти се сключват под формата на нотариален акт. Тя се изповядва пред нотариус, за което не винаги страните имат готовност в момента на постигане на съгласие. Затова много често окончателната сделка с предмет недвижим имот се предхожда от т.нар. предварителен договор, който има редица предимства.

Предварителният договор подготвя бъдещата сделка. Съгласно Закона за задълженията и договорите формата на предварителния договор е обикновена писмена, когато става въпрос за недвижими имоти. Същият следва да съдържа съществените елементи на бъдещата сделка – например при предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот следва да се посочат конкретният имот и цената му. В договора могат да бъдат предвидени и други клаузи, като например срок за сключване на окончателния договор, неустойки при неизпълнение, други задължения на страните и др. Често в договора заляга и декларация от продавача, че трети лица нямат права върху имота.

Предварителният договор не прехвърля вещни права. Той има само облигационен характер. Той създава право за страните да поискат от съда да обяви предварителния договор за окончателен. При неизпълнение на задължение по предварителния договор – например купувачът не е заплатил цената, продавачът не се е явил в уговорения срок пред нотариус за изповядване на окончателната сделка и пр. – за изправната страна възниква правото да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите. Ако искът бъде уважен от съда, окончателният договор се счита за сключен от момента на влизане в сила на решението.

При неизпълнение са възможни и други действия, които могат да бъдат предприети от изправната страна – да покани другата страна в разумен срок да изпълни задължението си, да развали договора и да поиска обратно даденото по него или да потърси от съда компенсаторно обезщетение. Ако е предвидена неустойка при неизпълнение, може да си я потърси – например неустойка за забава, ако купувачът не е изпълнил задължението си за заплащане на цената в уговорения срок; неустойка за разваляне – ако договорът бъде развален, и др.

Предварителният договор е отличен инструмент за правно обвързване на страните по бъдещия окончателен договор. В случай, че страните не са готови веднага да сключат сделката под формата на нотариален акт – било то поради липса на достатъчно средства, или поради наличието на тежести върху имота, които трябва да бъдат премахнати – предварителният договор ще създаде една правна сигурност отношенията между страните. Той е задължителен за изпълнение като всеки друг договор.

В практиката все по-често се среща сключване на предварителен договор с предмет покупка на имот на зелено. Този договор е в полза и на двете страни, тъй като от една страна строителите получават предварително сума, която инвестират в изграждането на съответната сграда, а от друга страна купувачите не инвестират наведнъж голяма сума пари. Обикновено страните се споразумяват купувачът да заплаща поетапно суми при изграждането на сградата със завършването на всеки етап от строежа.

При сключване на предварителен договор е важно страната да знае всички права и задължения, които произтичат от него, за да може рисковете, свързани със сключването му, да бъдат редуцирани до минимум. Затова е желателна консултацията със специалист.